Δάνειο FHA έναντι συμβατικού δανείου: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι αγοραστές κατοικιών

Τα δύο πιο δημοφιλή προγράμματα στεγαστικών δανείων, ειδικά για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά σπίτι, είναι τα δάνεια FHA και τα συμβατικά δάνεια. Και οι δύο τύποι στεγαστικών δανείων έχουν τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά τους. Έτσι, εάν προσπαθείτε να αποφασίσετε εάν ένα δάνειο FHA ή ένα συμβατικό δάνειο έχει τη μεγαλύτερη λογική για την οικονομική σας κατάσταση, ο παρακάτω οδηγός θα σας βοηθήσει να συγκρίνετε αυτές τις επιλογές χρηματοδότησης.

Μάθετε περισσότερα: Συγκρίνετε τα επιτόκια στεγαστικών δανείων FHA σήμερα.

Τι είναι ένα δάνειο FHA;

Ένα δάνειο FHA είναι ένας τύπος υποθήκης που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση. Η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, τμήμα του Υπουργείου Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD), ασφαλίζει αυτά τα στεγαστικά δάνεια αλλά δεν τα δημιουργεί. Εάν θέλετε να υποβάλετε αίτηση για δάνειο FHA, θα χρειαστεί να βρείτε έναν δανειστή FHA.

Επειδή η ομοσπονδιακή κυβέρνηση υποστηρίζει τα δάνεια FHA, υπάρχει μικρότερος κίνδυνος για τον δανειστή εάν ο αγοραστής αθετήσει. Ως εκ τούτου, οι απαιτήσεις τείνουν να είναι ευκολότερο να ικανοποιηθούν όταν πρόκειται για δάνεια FHA, καθιστώντας τα ελκυστική επιλογή για δανειολήπτες με χαμηλές πιστωτικές βαθμολογίες καθώς και για αγοραστές κατοικιών που μπορεί να δυσκολεύονται να κάνουν μια μεγάλη προκαταβολή.

Μάθετε περισσότερα: Πώς να αγοράσετε ένα σπίτι με κακή πίστωση.

Τι είναι ένα συμβατικό δάνειο;

Ένα συμβατικό δάνειο είναι μια υποθήκη που είναι διαθέσιμη χωρίς καμία υποστήριξη ή ασφάλιση από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις, μπορείτε να λάβετε αυτά τα ιδιωτικά στεγαστικά δάνεια από διάφορες τράπεζες, πιστωτικές ενώσεις και άλλους δανειστές. Αλλά συνήθως χρειάζεστε τουλάχιστον ένα ικανοποιητικό πιστωτικό αποτέλεσμα για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για αυτό το είδος υποθήκης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να χρειαστείτε μια ελαφρώς μεγαλύτερη προκαταβολή για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο.

Αν και τα συμβατικά δάνεια δεν λαμβάνουν κρατική υποστήριξη, ορισμένα συμβατικά δάνεια πρέπει να ακολουθούν τους κανόνες που ορίζει η Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA), συμπεριλαμβανομένων των ορίων δανείων. Αυτά ονομάζονται συμμορφούμενα δάνεια. Όμως τα μη συμμορφούμενα δάνεια, συμπεριλαμβανομένων των jumbo δανείων, δεν χρειάζεται να συμμορφώνονται με τους κανόνες της FHFA.

Μάθετε περισσότερα: Τι πιστωτικό σκορ χρειάζεστε για να αγοράσετε ένα σπίτι;

Βασικές διαφορές μεταξύ FHA και συμβατικών στεγαστικών δανείων

Τα δάνεια FHA και τα συμβατικά δάνεια έχουν τις δικές τους απαιτήσεις που πρέπει να πληροίτε για να πληροίτε τις προϋποθέσεις για χρηματοδότηση. Γενικά, τα δάνεια FHA έχουν πιο επιεικά κριτήρια έγκρισης από τα συμβατικά δάνεια όταν πρόκειται για παράγοντες όπως το πιστωτικό αποτέλεσμα και η προκαταβολή. Ταυτόχρονα, τα πιστωτικά όρια στα συμβατικά δάνεια μπορούν να παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία ανάλογα με το ποσό που θέλετε να δανειστείτε.

Παρακάτω είναι μερικές βασικές διαφορές μεταξύ FHA και συμβατικών δανείων.

Απαιτήσεις πιστοληπτικής αξιολόγησης

Πολλοί δανειστές FHA θα συνεργαστούν με δανειολήπτες που έχουν βαθμολογία FICO 580 ή υψηλότερη. Ορισμένοι δανειστές μπορεί να είναι πρόθυμοι να δεχτούν αιτούντες με πιστωτικά αποτελέσματα τόσο χαμηλά όσο το 500, αλλά στην περίπτωση αυτή ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλει προκαταβολή τουλάχιστον 10% αντί για το τυπικό δάνειο FHA τουλάχιστον 3,5%.

Για τα συμβατικά δάνεια, ορισμένοι δανειστές μπορεί να εγκρίνουν δανειολήπτες με βαθμολογία FICO 620 ή υψηλότερη. Ωστόσο, άλλοι δανειστές μπορεί να απαιτούν ελάχιστη βαθμολογία τουλάχιστον 660.

Προκαταβολή

Είναι δυνατό να λάβετε μια υποθήκη FHA με προκαταβολή τόσο χαμηλή όσο 3,5% εάν έχετε βαθμολογία FICO 580 ή υψηλότερη. Ωστόσο, οι δανειστές που δέχονται δανειολήπτες με χαμηλότερα πιστωτικά σκορ (όπως εκείνοι στο εύρος 500 έως 579) ενδέχεται να απαιτήσουν προκαταβολή 10%.

Για σύγκριση: Υπάρχουν επιλογές για ένα συμβατικό δάνειο με χαμηλή προκαταβολή για πρώτη φορά που αγοράζουν σπίτι με προκαταβολή έως και 3%. Διαφορετικά, η ελάχιστη προκαταβολή για μια συμβατική υποθήκη μπορεί να κυμαίνεται από 5% έως 15% ανάλογα με τις λεπτομέρειες του δανείου σας. Και αν θέλετε να αποφύγετε την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης στεγαστικών δανείων, θα πρέπει να παράσχετε στον δανειστή προκαταβολή 20% ή περισσότερο.

Μάθετε περισσότερα: Τι είναι η βοήθεια προκαταβολής και πώς μπορώ να τη λάβω;

επιτόκια

Τα δάνεια FHA μπορεί να έχουν ελκυστικά επιτόκια στεγαστικών δανείων σε σύγκριση με τα συμβατικά δάνεια, επειδή η κρατική υποστήριξη του δανείου μειώνει τον κίνδυνο για τον δανειστή. Αλλά το επιτόκιο που σας προσφέρει ένας δανειστής για οποιοδήποτε είδος υποθήκης μπορεί να ποικίλλει ανάλογα με την αγορά και τις λεπτομέρειες του δανείου σας.

Παράγοντες κινδύνου, όπως το πιστωτικό σας σκορ, ο λόγος χρέους προς εισόδημα (DTI), η προκαταβολή, η διάρκεια του δανείου και το αν έχετε στεγαστικό δάνειο σταθερού ή ρυθμιζόμενου επιτοκίου, μπορούν επίσης να παίξουν ρόλο.

Πιστωτικά όρια

Το FHA θέτει νέα όρια δανείου κάθε χρόνο που καθορίζουν το μέγιστο ποσό που μπορείτε να δανειστείτε χρησιμοποιώντας αυτό το πρόγραμμα δανείου. Εάν ενδιαφέρεστε να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο FHA για να αγοράσετε ένα σπίτι, είναι σημαντικό να γνωρίζετε το όριο δανείου FHA για την περιοχή σας. Τα όρια δανείων διαφέρουν ανάλογα με την κομητεία και μπορείτε να επισκεφτείτε τον ιστότοπο του HUD για να ελέγξετε το όριο στεγαστικών δανείων FHA για διαφορετικές τοποθεσίες.

Για το 2024, τα ανώτατα όρια δανείου FHA έχουν ως εξής.

• Περιοχές προϋπολογισμού: 498.257 $.
• Κομητείες υψηλού κόστους ζωής: 1.149.825 $.

Τα συμμορφούμενα συμβατικά δάνεια έχουν επίσης πιστωτικά όρια, αλλά σε πολλούς τομείς υπερβαίνουν τα πιστωτικά όρια FHA. Εάν ενδιαφέρεστε για ένα πιο ακριβό ακίνητο, σε ορισμένα μέρη ένα συμβατικό δάνειο μπορεί να ταιριάζει καλύτερα στην κατάστασή σας. Για το 2024, το αντίστοιχο εύρος συμβατικών ορίων δανείου είναι 766.550 $ έως 1.149.825 $ (σε περιοχές υψηλού κόστους).

Τα όρια δανεισμού στα συμμορφούμενα συμβατικά δάνεια προκύπτουν από τις προσπάθειες της Federal Housing Finance Agency (FHFA) να διατηρήσει τη σταθερότητα στην αγορά κατοικίας.

Η Fannie Mae και ο Freddie Mac – που ονομάζονται συλλογικά κρατικές επιχειρήσεις ή GSE – θέτουν απαιτήσεις για τα στεγαστικά δάνεια (δηλαδή τα συμβατικά δάνεια) που αγοράζουν από τους δανειστές. Η FHFA ρυθμίζει τις GSE και θέτει όρια στα συμμορφούμενα δάνεια για να βοηθήσει στην αποφυγή υπερδανεισμού και αποκλεισμού και για να βοηθήσει τις GSE να αποφύγουν τη χρηματοδότηση δυσβάσταχτων στεγαστικών δανείων που ενδέχεται να αποτελούν πολύ μεγάλο κίνδυνο.

Λάβετε υπόψη ότι οι δανειολήπτες μπορούν επίσης να υποβάλουν αίτηση για μη συμμορφούμενα συμβατικά δάνεια, που ονομάζονται jumbo δάνεια, εάν χρειάζεται να δανειστούν πέρα ​​από τα διαθέσιμα πιστωτικά τους όρια. Ωστόσο, τα jumbo δάνεια έχουν συνήθως αυστηρότερα πρότυπα προσόντων, επειδή ένα μεγαλύτερο μέγεθος δανείου μπορεί να αυξήσει τον κίνδυνο για τον δανειστή.

Ασφάλιση στεγαστικών δανείων

Η ασφάλιση στεγαστικών δανείων είναι ένα συμβόλαιο που παρέχει στον δανειστή προστασία εάν αθετήσετε την υποθήκη σας. Όταν λαμβάνετε ένα δάνειο FHA, ο δανειστής σας θα σας ζητήσει να πληρώσετε δύο τύπους ασφάλισης στεγαστικών δανείων—προκαταβολικά και ετήσια.

Το ασφάλιστρο προκαταβολής στεγαστικού δανείου (UFMIP) σε ένα δάνειο FHA είναι συνήθως 1,75% του υποκείμενου ποσού του δανείου. Μπορείτε να προσθέσετε αυτό το κόστος στο ποσό του δανείου εάν δεν έχετε τα κεφάλαια να προκαταβάλετε. Τα ετήσια ασφάλιστρα στεγαστικών δανείων (MIP) κυμαίνονται συνήθως από 0,45% έως 1,05% του ποσού του δανείου. Ο δανειστής σας θα διαιρέσει το ασφάλιστρο MIP σε 12 δόσεις και θα το προσθέσει στη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου.

Τα συμβατικά δάνεια ενδέχεται επίσης να απαιτούν ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI) για την προστασία της επένδυσης του δανειστή. Αλλά αν μπορείτε να κάνετε προκαταβολή 20% σε ένα συμβατικό δάνειο, μπορείτε να αποφύγετε αυτά τα επιπλέον έξοδα.

Τα ασφάλιστρα PMI μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με διάφορους παράγοντες. Ωστόσο, ο Freddie Mac εκτιμά ότι το PMI μπορεί να κοστίζει μεταξύ 30 και 150 $ το μήνα για κάθε 100.000 $ που δανείζεστε.

Σύναψη

Τα δάνεια FHA και τα συμβατικά δάνεια είναι δύο διαφορετικοί δρόμοι για την ιδιοκτησία σπιτιού. Η καλύτερη επιλογή στεγαστικού δανείου για την κατάστασή σας θα εξαρτηθεί από διάφορους παράγοντες, όπως η πιστοληπτική σας ικανότητα, η ικανότητά σας να αποταμιεύετε για προκαταβολή και το ποσό των χρημάτων που θα χρειαστεί να δανειστείτε για να αγοράσετε το ακίνητο που θέλετε.

Πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη, είναι σημαντικό να κάνετε την έρευνά σας και να εξερευνήσετε τις διαφορετικές επιλογές δανείου σας. Και μπορεί επίσης να θέλετε να εξετάσετε άλλες επιλογές δανείου, συμπεριλαμβανομένων των δανείων VA και των δανείων USDA, ανάλογα με την κατάστασή σας. Λάβετε υπόψη ότι ένας αξιόπιστος δανειστής θα πρέπει επίσης να είναι σε θέση να σας παρέχει συστάσεις και να σας βοηθήσει να απαντήσετε στις ερωτήσεις σας.

Με όλα αυτά που αναφέρθηκαν, ένα δάνειο FHA μπορεί να είναι η επιλογή που χρειάζεστε για να μπείτε στο νέο σας σπίτι, ειδικά εάν έχετε χαμηλό πιστωτικό σκορ, το οποίο μπορεί να δυσκολέψει τη λήψη συμβατικής υποθήκης.